DIREITO DE GARANTIA: ATÉ ONDE VAI A RESPONSABILIDADE DAS CONSTRUTORAS

O ciclo do mercado imobiliário teve um grande benefício com a diminuição exponencial da taxa de juros aplicada ao financiamento de novos imóveis. A realização do sonho da casa própria se tornou muito mais próximo de ser concretizado.

Ao mesmo tempo, com o aumento do número de vendas de imóveis novos, surgiu um grande problema: quais são os limites da garantia do imóvel imposta à construtora?

Se você tem dúvida sobre a garantia do imóvel, deve entender que existem dois cenários:

• Garantia legal

Esta é impositiva, ou seja, a construtora é obrigada a cumprir. Determinada no artigo 618 do Código Civil, a construtora fica obrigada a cobrir pelo prazo de cinco anos qualquer defeito/vício pela solidez, habitabilidade, segurança do trabalho e materiais utilizados.

👉A garantia legal estabelece que a construtora responderá pela habitabilidade, qualidade da estrutura do imóvel.

• Há ainda, a exceção, que devemos observar em casos de defeitos/vícios aparentes, em que é aplicado o prazo de noventa dias do Código de Defesa do Consumidor.

• Garantia Contratual

Neste caso a construtora entrega um plus ao consumidor e deverá ser analisado caso a caso.

Vem determinada dentro do próprio contrato de compra e venda e do manual de garantia, de uso, operação e manutenção da edificação.

A limitação da aplicação da garantia, ocorre quando o comprador não observa o estipulado no manual de uso, operação e manutenção da edificação.

No caso, é obrigação do comprador respeitar:

• O manual de uso, operação e manutenção da edificação, implantar e executar o sistema de gestão de manutenção fornecido pelo construtor;
• Registrar as manutenções e inspeções realizadas, arquivando meios físicos (notas fiscais, notas de serviço etc.) que comprovem a correta manutenção;
• Não usar a edificação fora das condições previstas projetadas;
• Não realizar modificações na edificação sem conhecimento e aprovação do construtor ou dos projetistas da área;
• Não realizar reformas sem seguir as diretrizes do manual de uso, operação e manutenção da edificação

Dentro do prazo legal de cinco anos, se o comprador realizar qualquer reforma ou manutenção sem observar o disposto no manual de uso, operação e manutenção da edificação e surgir qualquer defeito/vício, arcará com todo o prejuízo.

⚠️ Portanto, as construtoras que se previnem, buscam um excelente corpo jurídico para elaborarem um excelente manual de uso, operação e manutenção da edificação, justamente para evitar o pedido indevido de garantia.

Escrito por:

Gustavo Stolf – Trainee

Jean Carlos Borges – Sócio / Coordenador do Departamento Consultivo – OAB/MG 147.402

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