Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?

A maioria de nós (incluindo o autor desse texto), cresceu ouvindo que talvez um dos marcos mais importantes da vida é quando você compra sua casa.

O processo de compra de um imóvel é considerado burocrático, mesmo que seja um imóvel completamente desimpedido (sem dividas ou problemas), ainda sim é um caminho longo e cheio de minucias. Uma delas, talvez a mais importante, seja o contrato de compra e venda.

Vale lembrar que, diferentemente de um contrato de locação, por exemplo, onde não há necessidade de intervenção do cartório de imóveis, a compra (e venda) de um imóvel, só é realmente efetivada quando registrada em cartório.

Hoje vou dar dicas de como produzir um bom contrato de compra e venda de imóveis, além das precauções que você deve ter nesse momento tão importante.

A descrição do imóvel

A primeira dica não poderia ser outra, e, apesar de parecer óbvia, faz muita diferença na hora de resolver problemas.

O contrato não deverá, em hipótese alguma, ser simples e vago quanto à descrição do imóvel em negociação. Então, certifique-se de que o contrato possuí todas as peculiaridades do imóvel, e não somente endereço e matrícula.

Tipo quais? Eu te respondo: metragem, avarias no imóvel, dentre outras.
Por que? Vamos imaginar o seguinte: você compra um imóvel que ainda está em construção, e não tem muros delimitando o terreno, e, sem querer, constrói no terreno do vizinho. Já viu o problema, né?

Outro exemplo, se o imóvel tiver problemas, ou como chamamos no Direito: vícios. Em um resumo breve, existe uma modalidade de vício que só começa a valer o prazo para ação judicial, a partir do descobrimento do mesmo.

Tá, e daí? Simples, a pessoa que comprou o imóvel de você, se não estiver descrito no contrato o problema, poderá alegar que só teve conhecimento do vício depois. E aí, você vai se arrepender de não ter deixado isso escrito no seu contrato, e pagará o conserto, rs.

O pagamento

Então, mais uma vez, reforçando: seja especifico. Se foi parcelado ou a vista, se foi em espécie ou no cartão.

Se ocorreu por meio de cheques, o ideal é que no contrato contenha todos os dados dos cheques passados, tais como número de série, emitente e valor de cada um dos cheques.

Mais uma coisa: multas por atraso no pagamento são bem-vindas! Não que você queira causar dano financeiro a alguém, mas sim, impedir que o contrato seja descumprido.

Finalizando esse tópico, se houver pagamento diverso na negociação, dando parte do valor em automóveis ou outros imóveis por exemplo, também é importante que especifique cada um dos bens inclusos na negociação.

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A Evicção

Palavra difícil, eu sei. A Evicção acontece quando você “perde” um bem por decisão judicial, só que o fato que gerou a evicção aconteceu antes de você comprar o imóvel.

Lembra no começo do texto, quando falei sobre imóveis desimpedidos? Ora ora…

Basicamente, para isso acontecer, houve um processo judicial, do qual o imóvel em questão faz parte. Normalmente acontece por questões de dívidas.

Portanto, no contrato de compra e venda de imóvel, tem que existir cláusulas especificas para esse caso, ou tornando o comprador ciente da situação, ou obrigando o vendedor a alguma obrigação caso aconteça a evicção.

O Contrato de gaveta

Famoso no Brasil, principalmente nas relações envolvendo financiamento

A pessoa financia um imóvel, e “vende” ele para outra no meio do caminho. Essa venda normalmente é feita por contrato de gaveta.

Se diz contrato de gaveta pois esse contrato não tem validade plena. Afinal, a pessoa que vendeu não é dono do imóvel até que se quite o financiamento.

Daí a expressão “gaveta”, pois esse contrato ficará guardado até que seja quitado o imóvel. Aí sim, levando no cartório para registro e lavrar a escritura.

E, por fim, entendam de uma vez por todas. Via de regra, DONO é quem tem O NOME NA MATRICULA. Evitem problemas judiciais, evitem dores de cabeças desnecessárias.

Por falar em dor de cabeça, tudo isso e muito mais é resolvido se você realizar uma Due Diligence. Para isso, conte com pessoal especializado, como o nosso núcleo consultivo, que resolve as mais variadas pautas extrajudiciais (sem envolver processo jurídico).

Escrito por:

Hubert Limborço – Estagiário 

Jean Carlos Borges – Sócio / Coordenador do Departamento Consultivo. OAB/MG 147.402

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