SAIBA COMO REALIZAR O CÁLCULO NO DISTRATO DA COMPRA DO IMÓVEL

No momento do cancelamento do contrato de compra e venda do imóvel surge muitas divergências sobre os valores que são devidos ou não. Neste caso, existe sim uma Lei regulamentado e deverá ser seguida sempre.

Esta Lei (n.º 13.786/18) trata sobre o distrato imobiliário regulando as situações de desfazimento do contrato de compra e venda para os casos de inadimplemento pelo adquirente ou por vontade das partes.

Quando se trata de desfazimento do contrato com o incorporador, seja por distrato entre as partes ou por resolução por inadimplemento absoluto pelo adquirente, este deverá receber a título de restituição as quantias pagas diretamente ao incorporador.  Contudo, as condições da restituição são relativas, pois existem situações diferentes que a Lei menciona e regulamenta.

Antes de darmos sequência na leitura, conta pra gente. Já precisou fazer um cálculo no distrato da compra de um imóvel? Como foi sua experiência? Clique no link abaixo.

No caso de distrato entre as partes ou de resolução por inadimplemento absoluto pelo adquirente, os valores pagos deverão ser atualizados com base no índice contratado e deduzido o seguinte:

• A totalidade da comissão de corretagem
• A penalidade contratual, que não poderá exceder 25% do valor já pago

Ainda, caso o adquirente teve para si a posse direta da unidade imobiliária, serão deduzidos os itens acima e os abaixo, com a possibilidade da dedução da quantia a ser recebida do incorporador. Sejam:

• Quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel
• Cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores
• Valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato (pro rata die)
• Demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

O cálculo do distrato ainda passará por outra situação, totalmente independente, isso ocorrerá quando se tratar de incorporadora registrada pelo Regime de Afetação (situação tributária).

Neste caso, serão descontadas todas as taxas mencionadas, que serão devidamente atualizadas pelo índice contratualmente estabelecido.

A Lei regulamenta para esta situação, que o adquirente poderá reaver até 50% do valor dispendido, que serão pagos em até 30 dias após a emissão do habite-se ou pela revenda da unidade. Ainda tem dúvidas? Fale com nosso time de especia

Caso a resolução do contrato seja por culpa exclusiva do adquirente e este indicar um comprador para substituir seu lugar, assumindo todas as condições contratuais impostas àquele, não incidirá qualquer cláusula penal.

Assim, é necessário que haja a análise de crédito do substituto, com a devida concordância do incorporador.

Ainda vale destacar, que para os casos específicos de fechamento de contrato em estande de vendas do incorporador ou fora de sua sede de operações, o adquirente tem direito a reaver todo o valor pago, incluindo a comissão de corretagem.

Isto, desde que realizado o desfazimento do contrato em até 07 dias.

Mesmo que haja toda esta regulamentação pela Lei n.º 13.786/18, ainda existe a possibilidade de que as partes possam negociar condições diferenciadas por mera liberalidade, que deverá ser realizado por meio de instrumento de distrato.

Escrito por:

Gustavo Stolf – Trainee

Jean Carlos Borges – Sócio / Coordenador do Departamento Consultivo – OAB/MG 147.402

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